02-06

資金計画

資金計画、各種申込、支払などについて書く。

00【登場人物】 10【土地残金支払】 20【確定申告】
01【どこから、いくら借りるか】 11【支払方法】 21【不動産取得税還付申告】
02【土地】 12【契約金支払】 22【財形残金払出申込】
03【見積り】 13【財形払出の申込】 23【エコキュート補助金交付申込】
04【親から援助】 14【建物完成保証】 24【残金振込】
05【財形に決定】 15【中間資金払出の申込】 25【浄化槽維持管理契約】
06【融資予約申込】 16【上棟金の振込】 26【融資実行】
07【本人確認】 17【不動産取得税納税通知書】 27【利子補給】
08【親からの援助受取】 18【中間資金支払】 28【住宅ローン減税】
09【公庫と財形と住宅の性能】 19【金銭消費貸借抵当権設定契約】 29【繰上返済】

00【登場人物】

ウェルズホーム 成田君 営業担当

01【どこから、いくら借りるか】  2004.07

土地を買って家を建てるには借金が必要だ。さて、「どこから、いくら借りようか?」
まずは、「頭金がいくらあるか?」について確認する。
入社してすぐ始めた「財形」の積立が、500万円。
3年前から始めた公庫の「つみたてくん」が300万円。
財テクで増やした「株」が500万円。
普通預金が100万円。
合計1,400万円は、なんとかなる。

「財形」は、給与天引きで貯められ550万円までは非課税。お勧めだ。
「つみたてくん」は、応募して年2回積立をしなければならない。積立すると色々な特典がある。どちらも詳細は、各ホームページで確認を。
「株」は、ギャンブルみたいなもんなのでリスク覚悟で。。。減るのが我慢できない人には、お勧めしない。

次に「どこから借りるか?」だが、頭金を見れば分かるように当初から「財形」+「公庫」で考えていた。金利だけを見ると、(金利は、いずれも2004.07)
「財形」は、5年固定金利で1.68%。5年ごとに金利見直しとなる。
「公庫」は、10年固定金利2.8%で、11年目から3.4%になる。
「その他」は、銀行、労金、JAなど色々だが、長期固定金利はまだ少なく変動金利が多い。
金利の低さから銀行融資を受ける人が増えているが、自分は金利だけでなく公庫の「基準金利適用住宅」を建てたかったので、銀行融資は考えなかった。

最後に「いくら借りるか?」だが、土地、建物の値段が決まっていない今の段階では、はっきり分からない。下記条件にて「いくらまで借りられるか?」を、エクセルのPMT関数を使ってシュミレーションした。

1.定年60歳として、それまでに完済すること。→現在37歳。ローン年数23年とする。
2.年間返済額100万円をメドとすること。ボーナス払いなし。→返済月額8万円台とする。
3.公庫融資を利用する→金利3.0%の固定金利とする。
※11年目からの金利上昇が計算できないので、23年3.0%固定金利とした。
ちゃんとしたシュミレーションは、公庫のホームページにある。

結果、月額8.5万円(年間103万円)の支払で、「1,700万円」借りられる。
その時の支払総額は「2,378万円」。支払利息は合計「678万円」にもなる。あうあう。すげえ支払利息。借りる気が失せる。。。

とにかく、支払利息に目をつむれば最大1,700万円まで借りられる。頭金と合わせた合計金額で、土地と建物をやり繰りすればいい訳だ。


02【土地】  2004.07

気に入った土地が見つかった。土地契約参照。予算ギリギリ1,200万円。土地と建物の合計金額の予算は決まってるので、土地が高けりゃ、建物にお金をかけられないだけだ。まだ、建物の見積りを取っていないが、予算におさまるだろうか?


03【見積り】  2004.07

ウェルズホームさんから最初のプラン見積りが提出された。プラン打合せ参照。予想通りだったが、予算オーバー。しかし、これで建物と諸経費の金額が把握できる。建物はもちろん、諸経費で削れるものはないか?財形と公庫の2本立てだと、手数料がもったいないなあ。


04【親から援助】  2004.07

親から援助してもらうことにした。ああ、ありがたい。ちゃんと返すからねえ。借用書も書いたし返済方法も決めたけど、税務署さんうるさいだろうから贈与の非課税枠を利用する。建前上はもらったことにして、実際はちゃんと支払うってこと。普通は逆か?(笑)


05【財形に決定】  2004.08

ローンは、財形融資1本とした。
金利だけを見ると、住宅金融公庫融資の場合、10年固定で金利3.0%(2004.07.16改定2.8→3.0%)だが、財形融資の場合、当初5年固定1.68%なので、その後5年間で金利が3.0%以上にならなければお得。
また、「元利金等」で支払うよりも「元金均等」で支払った方が総返済額が減ってお得。初回の支払額は多いがトータルで得をするので、「元金均等」で申し込むことにした。
ちなみに、借入金額1000万円、金利1.68%、期間23年の場合の支払額は以下の通り。両者の違いなど、詳細は住宅金融公庫のホームページでご確認を。

- 初回支払額 年間返済額
元金均等 50,232円 599,431円
元利均等 43,707円 524,484円

06【融資予約申込】  2004.08

土地の契約を済ませた後、成田君が用意してくれた財形融資の予約申込書にサイン、捺印する。「これはナニナニの用紙です」って説明してくれたけど、いっぱいあって細かく覚えてない。土地が決まってご機嫌だったので、「はい、はい、次ここね」って感じでサイン。
財形の残高証明と、所得証明(2年間分)は別途、自分で取寄せが必要。


07【本人確認】  2004.08

財形の窓口である東邦銀行郡山南支店にて、本人確認を行った。
融資の申込用紙、土地の売買契約書のコピー、登記簿謄本などの必要な書類は全て、成田君が準備してくれた。手続きは超簡単。免許証のコピーを取っておしまい。あっけないもんだ。これで、後は融資予約の決定を待つのみ。

また、「つみたてくん」の解約手続きも行った。
合計7回積立を行って解約したことになる。7回以上積立を行うと、割増融資が受けられるなどの特典が得られる。結局、財形を使うことにしたので、その特典を利用することもなかった。
解約は、ハンコと積立手帳と免許証が必要。利息が3万円ほど付いて戻ってくるらしい。解約したお金は、家以外の目的に使用してもいい訳だし、金融商品としてもお得だと思う。
注意すべきは、解約日と支払日。今月20日までに解約届けを出せば来月10日頃に振り込まれる。

2週間後、 ウェルズホームの成田君から連絡があり、「融資予約が決定した」とのこと。これで土地の支払ができる。また一歩前進だ。

また、つみたてくんの解約金も予定通り入金された。


08【親からの援助受取】  2004.09

アドニスママに頼んで、郵便局のCDから東邦銀行郡山南支店に現金を移し変えてもらった。郵便局のCDは、1回100万円しか引き出せないので、数回に分けて引き出さないといけない。大金を持ち歩きたくないから、郵便局のCDと東邦銀行のCDが隣り合っている場所を探して、行ったらしい。
おとうさま、おかあさま、ありがとうございます。無事に受取りました。ちゃんと返すからね。


09【公庫と財形と住宅の性能】  2004.09

公庫から融資を受けるためには、建てる家は公庫の技術基準を満たす必要がある。ある一定レベルの性能をもった家じゃなきゃ、公庫は融資しないよ。ってこと。欠陥住宅を防ぐためにも、この保証が欲しかったから公庫を利用しようと思っていた。成田君にも、「公庫の基準金利適用住宅で建てて」と、お願いしていた。
最初は、公庫と財形の2本立てでローンを考えていたが、親が援助をしてくれることになったので財形1本で行く事に決めた。

さて、「住まいの水先案内人」のデジカメコースに申込しようと思って、入力していたら、記入欄にローンは公庫か?それ以外か?公庫の場合、省エネか?バリアフリーか?どちらか選ぶことになっている。

あれ?財形の場合どうなの?財形は省エネとかバリアフリーは関係ないの?基準金利適用住宅じゃないの?混乱して、ウェルズホームの成田君に電話した。
結論から言うと、「財形で建てる家は、基準金利適用住宅である必要はない。けど、ウェルズホームで建てる家は、公庫で定める基準をクリアしてます」とのこと。とりあえず一安心。。。

基準金利適用住宅について補足。
「基準金利適用住宅」=「住宅の構造+省エネ」もしくは「住宅の構造+バリアフリー」。詳細は、公庫のホームページ、または、公庫仕様書を参照。
財形で融資を受ける場合は、「住宅の構造」に適合していることが必要となる。自分の勉強不足で、あせって損した。


10【土地残金支払】  2004.09

親からの援助、つみたてくんの解約金、株の換金などで、土地残金を支払う。詳細は土地契約参照。


11【支払方法】  2004.09

工事代金の支払について成田君に相談した。見積書の工事代金は、合計金額しか書いてないが、実際は何回かに分けて支払を行う。その「いつ」「いくら」支払うかの内訳についての相談だ。

工事請負契約時に100万円。
上棟時に財形払出金の450万円。
財形の中間資金支払時に600万円。
完成時に100万円。
入居後、財形の融資実行時に360万円+α。

という、自分に都合の良い案を作成して提出したが、それで良いとのこと。これなら無理なく払える。ひと安心。


12【契約金支払】  2004.10

ウェルズホームさんと、工事請負契約を結んだ(プラン打合せ参照)。支払方法は前回、打合せ通り。株を換金し、工事請負契約金100万円を支払う。

工事完了予定は来年1月末。当初から、住宅ローン減税(借入額の1%が10年間控除される制度)は気にしていない。ローン残高が5,000万円以上とかある人には重要な問題かもしれないが、自分はそんなに借金しないし減税制度が今年で全て終わってしまう訳ではない。来年から、段階的にほんのちょっと減らされるだけだ。
だから、「何が何でも今年中に住まなきゃ」なんてあせる気持ちは最初からなかった。それよりも、じっくりプランを練って話し合い、時間をかけてちゃんとした工事をして欲しいと思った。

「住宅ローン減税は、年内いっぱいです。今ならまだ間に合います!」みたいな言い方で、契約を急がせるチラシを見ることがあるが、どうかと思うね。
また、ローン減税があるからと言って借金を増やすのでは本末転倒だ。借金は少ない方がいいに決まっている。金利1%未満で10年以上のローンがあれば考える余地はあるが(笑)。


13【財形払出の申込】  2004.10

工事請負契約を結んだので、財形払出の手続きを行った。
必要書類は、「支払請求書」と「工事請負契約書のコピー」。支払請求書は、勤務先から用紙をもらい記入。これを勤務先の業務に提出すると、指定した銀行口座に振り込まれる。ただし、払出ができるのは、積立金残高の90%以下の金額。住宅取得後、1年以内に住民票の写し、登記簿の写し、工事費用の領収書のいずれか1つを提出すれば残額の払出も可能。
住宅取得以外の目的での払出をできないようにするためか、払出が2段階になっている。積立金の利息は、住宅取得用ということで今まで非課税となっているので、しょうがないか。

財形を頭金にしようと考えている方は、ご注意を。
工事請負契約「後」に、積立金残高の「90%」しか払出できません。
要件違反した場合、せっかく非課税でもらった利息について5年間遡及して課税される。たいした利息ではないが、引かれるのはバカらしい。

我が家では、財形の払出を上棟時の支払に、残額は家具か外構費にあてるつもり。
後日、指定した銀行口座に積立金額の90% 460万円が入金されていることを確認。これで、上棟時の支払は準備できた。


14【建物完成保証】  2004.10

ウェルズホームさんが加入している「ビルダー共済会」の「建物完成引渡保証証書」が届いた。万が一、建築途中にウェルズホームさんが潰れちゃっても、「ビルダー共済会」が家を建ててくれますよ。っていう保証だ。これで我が家は、建築中は「ビルダー共済会」、建築後10年間は「JIO」が保証してくれることになる。安心だ。
この保証書は、建物引渡時に返却するそうだ。それまでは大事に保管せねば。。。


15【中間資金払出の申込】  2004.11

公庫の現場審査(中間時)の申請を成田君にやってもらい、続いて東邦銀行郡山南支店にて、財形の中間資金払出の申込を行った。
自分が用意した物は、「通帳、実印、印鑑証明2通、土地の権利証」。
「融資基本約定書、払出申込書、火災保険、地震保険の申込書」などにサイン、捺印した。

払出金額は、融資金額の60%。融資金額の80%まで払い出すことも可能とのことだったが、当初予定通り60%で変更しなかった。

火災保険は強制だが、地震保険は任意。火災保険に入っていても、地震が原因による火災では保険は出ないため地震保険が必要となる。また、火災保険は返済年数23年間分を一度に支払、地震保険は5年ごとの見直しとなる。
地震保険は割高だが、福島県は地震の少ない地域に指定されており掛け金が一番安い。一番高い「東京、神奈川、静岡」の3分の1だ。心配性の自分は、迷わず地震保険にも加入。

土地の権利証を渡し、預り証をもらう。融資実行の際には自分の土地に抵当権が設定されるので、それまで権利証を預けることになる。抵当権の設定完了後、預り証と引き換えに権利証を受け取る段取りだ。

待ってる時間も含めて、なんだかんだで1時間ぐらいかかった。


16【上棟金の振込】  2004.12

新潟県中越地震の影響で工期が遅れたが、無事に屋根もかかったので当初予定通り上棟金として450万円をウェルズホームさんに振り込んだ。

お金は、財形払出90%を利用。とっくに準備はできていたので問題なし。振込は新生銀行を利用。振込手数料が無料なのでよく利用しているが、こんな大金を振り込むのは初めてだ。振込先の口座番号が間違っていないか、アドニスママと二人で何度も確認した(笑)。

翌日、成田君から「振込を確認しました」との連絡をもらう。ひと安心。


17【不動産取得税納税通知書】  2005.01

「不動産取得税納税通知書」なる物が郵送された。
「去年購入した土地の税金を2月7日までに払いなさい」という通知だ。税額の計算方法は、

「固定資産税評価額×3/100×1/2」

結構な金額が書かれている。これでも通常4/100の所を3/100に軽減し、取得した土地が「宅地」なのでさらに2分の1と、お安くなっているらしい。
しかし、まだ高いので住宅を建てた場合の土地についてはさらに軽減措置がある。細かい要件は置いといて、軽減額の計算方法は、

「土地1m2の評価額×1/2×住宅の床面積の2倍(MAX200m2)×3/100」

面倒くさい計算式だが、この金額を先ほどの税額から引くことができる。計算してみると、軽減後の税金は1万円に激減。ありがたい。
しかし、まだ建物ができていないので軽減措置を受けるための書類が準備できない。どうすればいいか合同庁舎で聞いてみた。
「ひとまず払って、建物ができてから還付を受けて下さい」とのこと。
払わないでおいて、建物ができてから減額された税金を払うことも考えたが、言われた通りマジメに払うことにした。

手続きに必要な書類は各都道府県によって異なることがあるそうなので、ご自分でお確かめ下さい。


18【中間資金支払】  2005.01

財形の中間資金が入金された。ただし、保証料、火災(地震)保険の金額が引かれている。
東邦銀行には11月末に申込済みだったが、12月に処理されて1月末に入金という流れのようだ。銀行の事務手続きが遅いのはウェルズホームさんも了承済みなので問題にならなかったが、建物がほとんど完成しているのに支払が遅くて申し訳なく思う。
振込用紙はあらかじめ記入して東邦銀行に渡してあったので、当日すぐにウェルズホームさんに振込が行われた。自分の手元は素通り。入金後すぐ出金された記録が通帳に残るだけだ。


19【金銭消費貸借抵当権設定契約】  2005.02

東邦銀行さんをウェルズホームさんに招き、金銭消費貸借抵当権設定契約を結んだ。漢字だらけで何のこっちゃって感じだが、土地と建物に抵当権を設定してお金を借りる契約ってこと。
必要となる書類は土地と建物の権利証、住民票、印鑑証明。土地の権利証については中間資金払出の申込をした時に東邦銀行さんに手渡し済み。建物の表示、保存登記については前もって成田君にお任せしてあったので来週には完了するとのこと。自分たちで用意した物は住民票と印鑑証明各2通のみ。

契約書、抵当権設定の委任状、預金口座振替依頼書など東邦銀行さんが用意してくれた書類にサイン、捺印を繰り返した。手続き時間は約30分。
融資金利は1.68%(5年固定金利で5年ごとに見直し)、元金均等の23年払い。実際に融資が実行されるのは、2ヵ月後の2005.04月。その時に抵当権設定費用や初回分の支払金額などが天引きされて入金される。そして2005.05月からは毎月引落しとなる。引落し日は毎月9日か24日のどちらか選べるとのことだったので、迷わず9日に決定。

これで生まれて初めての借金生活に突入だ。無理のない返済計画にしたつもりだが不安もある。できるだけ早い段階に期間短縮で繰上げ返済するとお得なことは知っているが、うまくできるだろうか。。。


20【確定申告】  2005.02

確定申告を行った。マイホーム建築にあたり去年親から援助を受けた。お金はもらったのでなく借りた。借用書も書いたし、利率も決めた。でも税務署さんがうるさいだろうから、贈与を受けたことにした。年間110万円までの贈与については贈与税がかからないが、それ以上の援助を受けたので申告が必要。ただし次の2種類の軽減措置があり、どちらか選んで確定申告すれば贈与税はかからない。さて、どっちにする?

まず従来からある「住宅取得等資金贈与制度」。要件を満たせば住宅資金550万円までは非課税となる。最初は、これを利用するつもりだった。しかし、提出書類の準備がとっても面倒。
贈与を受けた日前5年以内に親と同居していなかったことを証明する必要があり、アパートの賃貸契約書等を添付しなければならないとのこと。勤務先にも問い合わせたが、そんな昔の書類もうない。。。却下。

次に「相続時精算課税制度」。いわゆる生前贈与。2,500万円までが贈与税の控除金額となる。親が亡くなった時に、生前贈与を受けた金額を相続財産に足して相続税の計算をする。相続税はややこしいのでさわりしか書けないが、基礎控除額が「5,000万円+1,000万円×相続人」ある。相続人が3人なら8,000万円までは非課税だ。なので資産家の人以外、生前贈与を受けても相続税を気にする必要はないと思う。
自分は、親に莫大な隠し財産がないことを確認し、この制度を利用することにした(笑)。添付書類は自分の戸籍謄本と親の住民票のみで簡単。親から住民票を郵送してもらい確定申告した。

一度選択すると途中で変更できないので、選択は自己責任で。


21【不動産取得税還付申告】  2005.02

不動産取得税の還付申告を行った。去年購入した土地に対する税金を2005.01月に支払ったが、建物の登記が完了したので還付してもらえるのだ。
法務局に行って建物登記簿を入手し、合同庁舎で申告用紙に記入。建物登記簿はその場でコピーして返却してくれる。申告用紙の記入には土地登記簿の内容も記入する必要があるので準備して行った方がいい。2005.03月には還付される予定。

(追記)2005.03
還付金9万円が入金された。


22【財形残金払出申込】  2005.02

財形積立の残金約50万円の払出を申込んだ。勤務先の業務に頼んで申込用紙をもらい記入。添付書類は住民票の写しと登記簿謄本のコピー。ちょっと予算オーバーしちゃった外構費の支払にあてるつもりだが、外構工事の完了までに入金できるか微妙。

(追記)2005.03
残金50万円が入金された。外構費の支払に間に合った。


23【エコキュート補助金交付申込】  2005.02

我が家では、補助金に当選したので給湯器にエコキュートを採用した。工事内容29参照。その補助金を受け取るための書類を、(財)ヒートポンプ・蓄熱センターに提出した。提出期限は2005.02.28必着。応募に当選した2004.11月から「工事は必ず間に合わせてね」って何度もお願いしていた。
提出書類は、補助金交付申請書、設置写真と図面、設置工事完了証明書、エコキュートの保証書コピー、エコキュートの機器領収書コピー、印鑑証明書。
「ヒートポンプの保証書がない」とか「領収書に社印がない」など最後にドタバタしたが、なんとか提出期限内に申込できた。書類に不備がなく無事に受理されれば、2005.03月には補助金として約9万円が入金されるはずだ。

(追記)2005.03
補助金9万円が入金された。ドタバタしたが無事に受理されて良かった。


24【残金振込】  2005.02

明日の引渡を前に残金の振込を行った。水道工事や浄化槽工事などの建物本体以外の工事代金もウェルズホームさんに立て替えてもらっていたので、それらを含む総工事代金から、今まで支払った金額と融資実行時の受取金額を引いた残りを支払えばよい。先日結んだローン契約では、融資額の全てをウェルズホームさんに代理受領してもらうようにしてある。
株の換金や預金その他色々かき集め、新生銀行を利用して振り込んだ。当たり前だが株も現金もドンドンなくなって、ちょっと心細い。残る支払は外構費用のみ。これは現在工事中のため、完了後に桑名さんに直接支払う予定。

資金計画についてここまでを振り返ってみると、工事請負契約を結んでから追加したオプション工事はエコキュートとCD管の設置ぐらいだったし、お金がなくて支払に困るなんてこともなかった。最初に予定していた資金計画と実際にかかった金額の差はわずかだ。資金計画は予定通り行えたと言ってもいいだろう。上出来だ。


25【浄化槽維持管理契約】  2005.02

浄化槽の補助金354,000円を受け取るためには、まず浄化槽の維持管理契約を業者と結ぶ必要があるので、ウェルズホームさんに紹介してもらい「株式会社総合住宅環境センター」と契約をした。この契約を基に浄化槽メーカーが市へ申請を行い、浄化槽の点検を済ませた後、補助金の振込が行われる予定。
維持管理費用は使用頻度によっても違うが、概算で点検が年4回(1回5,000円)、汲取り年1回(30,000円)、合計50,000円ぐらい必要とのこと。

(追記)2005.03
補助金354,000円の入金を確認。金額がでかいのでうれしい。しかし、浄化槽の点検はいつやったんだ?何の知らせもないぞ。まあ補助金が入金されているので、問題なく合格したってことだろう。


26【融資実行】  2005.04

財形の最終融資が実行された。中間資金の利息(中間資金×金利1.68%×日数76日/365日)、初回支払分などが天引きされて融資される。中間資金と同じく、お金は全てウェルズホームさんに直行。これでやっと、ウェルズホームさんに費用の全額を支払ったことになる。
建物と土地の権利証も受け取ったので、手続き関係も終了。

さあ、あとは借金を返済していくだけだ。頑張ろう!


27【利子補給】  2005.12

財形融資のメリットの一つに利子補給がある。勤務先によって利子補給の内容は違うが、自分の会社では、5年間だけ年末の借入残高の1%(ただし最高5万円)を受け取ることができる。

宝くじでも当らない限り、5年後も借入残高は500万円以上あるので、満額(5年間×5万円)もらえる。うれしいような悲しいような複雑な気分だが、ありがたく頂こう。

必要な書類は、年末残高証明書、償還予定表(返済予定表)、登記簿謄本(建物)の写しの3つ。これらを、会社に提出するだけ。

(追記)2006.01
利子補給5万円の入金を確認。まいどあり。


28【住宅ローン減税】  2006.01

住宅ローン減税とは、10年間に渡り年末借入残高の1%が控除される制度。この減税制度は段階的に縮小されることが決まっており、2005年に入居した我が家の場合、9年目と10年目は0.5%となる。初年度のみ確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で還付される。その確定申告を行った。

確定申告の用紙は、1/20頃に郵送されて来たが、ネットでも簡単に入手できる。還付申告は1月からできるので、早めに済ませるといい。2月に入って通常の確定申告が始まると、会場がブタ混みになるのだ。

住宅ローン減税を受けるために必要な添付書類は、源泉徴収票(原本)、土地と建物の登記簿謄本(コピー可)、土地の売買契約書と建物の工事請負契約書(必要なページのみコピー可)、住民票(原本)、借入金年末残高証明書(原本)。

(追記)2006.03
還付金が入金された。ありがたい制度だね。「借金してて良かった」と、ほんのちょっとだけ思った(笑)。還付金は、固定資産税の支払か、繰上返済に回そう。


29【繰上返済】  2006.02

繰上返済を行った。もちろん全額でなく一部ね。150万円。月々の返済金額を減らすか返済期間を減らすか選択できるが、総支払額が減るので期間短縮がお勧め。

やりかたは簡単。まず、窓口である東邦銀行に繰上返済金額を伝え、申込用紙を送ってもらう。それにサイン、捺印して返送。あとは、毎月の支払口座にお金を準備しておけば、自動的に引き落とされる。

毎月の支払だけでは借金がなかなか減らないが、繰上返済をすると「返したぞ〜」って気になれる。このうれしさは、クセになる。これからは、繰上返済を楽しみに生きていこう。

(追記)2015.02
ローン全額の返済が完了。予定よりも12年も前倒しで上出来。
借金がないって素敵。老後資金を貯めなきゃ。

「資金計画」おしまい。

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